アパート・マンション経営のリスク

こんにちは!資産運用@情報源です♪



この内容は「悪徳商法対策研究所」

さんから引用させていただき、多少変更させていただきました。



アパート・マンション経営のリスクは、大体9つぐらいあります。

1.空室が続くかもしれない
2.集金できないかもしれない
3.金利が上昇するかもしれない
4.地震・火災等が発生するかもしれない
5.老朽化
6.管理業者
7.不動産価格が低迷するかもしれない
8.換金性が低いかもしれない

そして
9.必要経費が非常に大きい



まず投資初期の必要経費が物件価格の3−5%です。


手放すときにも以下のような経費が発生します。
仲介手数料:売買価格の3%+6万円
印紙税:(500-1000万円の物件で1万円、1000-5000万円の物件で1.5万円)
ローン一括変換、抵当権関係の費用(1万位)


ということで、
手放すときの費用は売買価格の3%+10万円ぐらいかかります。



仮に途中でマンションを売却するとします。


マンション価格2000万円、頭金217万円、
ローン借入は1783万円で当初金利3.5%、28年返済で返済額83333円だった場合。



売却までの期間と損益について考えます。
なお諸費用は購入時は80万円、売却時は物件価格から計算します。
だいたい70万〜40万位の間に入ります。



売却時期/ 賃料収入累計/ ローン残高/ 赤黒無売却ライン/ 負債相殺ライン
1年後 / 100万円  / 1745万円  / 2106万円  / 1809万円
3年後  /300万円  / 1665万円  / 2024万円  / 1727万円
5年後 / 500万円   /1578万円   /1934万円  / 1637万円
10年後 /1000万円  / 1334万円  / 1683万円  / 1386万円
20年後 /2000万円  / 697万円   /1026万円   /729万円
28年後 /2800万円   /0万円    / 307万円   / 10万円


売却時に(ローン残高+頭金+諸費用)以上の価格で売れると、
損をしないですむというのが、赤黒無売却ラインです。



また頭金や諸費用はもういらない、
とりあえず残債が整理できればいいというのが
(ローン残高+売却時諸費用)以上の価格で売れるという負債相殺ラインになります。



購入時の価格で売却できると考えても、3年以内なら赤字です。

損益通算した節税分も考慮に入れれば多少でもましにはなるでしょうけど、焼け石に水。



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@yenより

短期投資するならデイトレードにして
ローンを借りてアパート・マンション経営
投資するなら長期計画にしましょうね。

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土地活用:アパート経営(マンション経営)開始までの流れ



こんにちは!資産運用@情報源です♪



土地活用、資産運用としてのアパート経営・マンション経営において
アパート経営(マンション経営)開始までのおおまかな流れをご紹介します。



1. 対象土地に対する事前調査
法的規制の調査、立地周辺の市場環境及び市場性を調査します。

2. 建物(経営用アパート・マンション)の企画
アパート・マンションの構造、間取り、設備など、立地の市場に即した企画と、将来的に長期安定経営が可能な物件の検討、及び近隣類似物件に対しての差別化戦略の検討。

3. 税務調査
アパート・マンションを立てる事により発生する税金関係の調査、洗い出し。

4. 収支計画表の作成
様々な経営リスク(空室リスク、家賃変動リスク、設備面の修理負担リスク等)を網羅した収支表の作成。

5. 資金計画
税金のことや運用面を考えて最適な資金調達方法を考える。

6. 建物(アパート・マンション)管理方法、入居者募集計画の立案

7. 建物(アパート・マンション)完成後の管理・入居者募集開始



だいたいこのような流れになります。


自分だけでやろうとすると結構大変ですし、
こういった部分は信頼できるプロにやってもらう方がいいですね。



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アパート経営・マンション経営は有効な資産運用



こんにちは!資産運用@情報源です♪



資産運用としてのアパート経営・マンション経営が注目を集めています。


所有している土地を有効な土地活用や、
土地の相続対策を考え始めた人、
又、将来の年金的な収入を考え始めた人は、
アパート経営・マンション経営を真剣に考えてみるのも1つの選択です。



アパート経営・マンション経営は、
大切な土地活用の、有効な資産運用ですね。



アパート経営・マンション経営は資産運用や節税の面でメリットがあります。


賃貸アパート、マンションを建設する事ことで、
敷地と建物の相続税評価を下げる事が可能になり、節税効果が期待できます。


また土地を所有していると、
毎年固定資産税と都市計画税(都市計画区域のある市町村)がかかります。
その土地に賃貸アパート、マンションを建てる事で
固定資産税の軽減措置があります。


しっかりと管理する事により、安定的な家賃収入を得られます。
もちろんしっかりとした返済計画、建物や入居者の管理、
計画的な修繕計画など、様々な要素が必要ですけどね。


アパート経営・マンション経営には、このように様々なメリットがありますが、
反面、空室や家賃の値下がり等のリスクもあり、綿密な経営計画が不可欠です。


そこで、一番重要になってくるのが、
アパートやマンションを建設する前の事前調査と建物企画です。


市場調査を十分に行いこれからの賃貸住宅のニーズを考え、
長期で安定的に経営できる建物を建てる事が、土地活用成功への一番の近道になります。


日本独特の土地神話が崩れ、
住まいに関しても所有するという考えから借りるという考え方にシフトしてきており、
アパート経営・マンション経営をするには追い風となっているようですが、
ただ借りれるのであればなんでもいいという訳ではなく、
その建物に住みたいと思わせるためにほかとの差別化が必要不可欠になってきます。


よい不動産屋を探すことが一番のキモですね。


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